大数据告诉你，卖掉北上深，买下半个美国

最近大家都在讨论房价，尤其是北上深的房价。这里小编找来了权威的大数据统计（数据出自：CRIC中国房地产测评中心）

2015年千亿房企数量依然为七家，万科的销售金额突破2600亿元，恒大以2050.4亿元的销售金额成为第三家“两千亿房企”，绿地的销售金额为2015.1亿元；与此同时，万达、碧桂园、中海和保利的销售金额在1500亿元左右；不同的战略方向下，千亿房企有分化为两个梯队的趋势。

500亿以上的房企较去年增加了一家，金地以621亿元的销售金额首次进入了这一行列。第二梯队房企尽管每年都能确保一定业绩增速，但因整体布局和规模扩张已经基本完成，要迈入千亿大关还需一定时日。

200亿以上的房企数量较去年增加了九家，包括正荣、融信、仁恒、卓越和融侨等。梯队内企业变化较多，销售均值则较去年提高了19亿。

200亿以下的房企竞争最为激烈，共有房企五十一家，单个项目的成败就可能决定最终的座次。

2015年TOP100房企的销售已全部超过百亿，中小型房企日益加剧的竞争推高了整个榜单的门槛。

有消息称：2015年，深圳、上海等地的城市更新项目批量上市，并屡屡制造单日成交数十亿、数千人抢房等轰动场面。如万科在上海接手了上置闸北雅宾利项目；恒大在深圳获取了二十余个城市更新项目；绿地签约了南昌的两个大型城市更新项目；融创通过城市更新项目进军山西，等等。政府代表的公共需求和房企代表的市场意愿，共同推动了城市更新政策日益完善。有媒体报道说上海的房子在2016年春节期间每天跳价上涨，352套千万级新房一天抢光；最近刚刚有开发商在北京南五环拍出了5万元/平米的楼板价，深圳的房价就不用说了、因为是最贵的。

过去10年北上深的房价一直在涨，有个老同事跟我说未来1线城市的房价还会涨，赶紧买上海的房，理由是马上无房可卖了，说什么上海的存量房库存只够卖3个月的，要赶紧去买，我也确实没法反驳，在连续10年上涨的大趋势及现实面前，任何质疑好像都是苍白无力的。

这里大家可能要问：房地产市场有多火？以下是CRIC中国房地产评测中心发布的2015年房企10强销售图录：

本次入榜10强门槛中，各梯队房企表现均好于2014年。

（左侧）从金额门槛来看，2015年TOP10房企入榜门槛为725亿元，较2014年增加67亿元，同比增长10%；TOP20房企金额门槛358亿元，同比增长24%；TOP50房企金额门槛达到196亿元，同比增长27%；TOP100房企的入榜门槛为104亿元，同比增长48%。

（右侧）从面积门槛来看，TOP10房企入榜门槛从去年同期的570万平方米增加至578万平方米，小幅增长1%；TOP20房企同比增长21%至357万平方米；TOP50房企则较2014年增长11%至163万平方米；TOP100房企入榜门槛达到90万平方米，同比增长88%。

本次入榜，TOP100房企表现尤为亮眼，金额门槛突破百亿，从70亿增加至104亿元；面积门槛从48万平方米增加至90万平方米。

那么问题来了：假如把中国最贵的北上深卖了，可以买下哪里呢？

截止2015年，这三个城市的常住人口大约6000万，平均每个地方2000万，假定3口一家、户均一套的话，对应的存量住宅大约2000万套，假定每套房子平均100平米，对应的是20亿平米的住宅存量，假定按照目前大约5万/平米的均价，对应的市值大约是100万亿人民币。

100万亿人民币是什么概念呢？

美联储定期发布美国居民的财富数据，截止2015年第3季度，美国家庭总财富是100万亿美元，大约相当于600万亿人民币，其中实物资产（包括房地产）的市值是30万亿美元，折合约200万亿人民币。

简单来说，把北上深卖掉以后好像足以买下半个美国了，相信把整个日本买下来也没有太大的问题，东交所的朋友跟我们说整个日本的股市市值大约是35万亿人民币，估计房地产市值也不会超过100万亿人民币。这已经引起了幽默风趣的“美国人民关注”，CNN在近日发布消息称：

2016年2月26日，央行行长周小川说“住房贷款应该有大力发展的空间”，2016年2月28日，有消息报道称：花桥告急、杭州告急、广州告急，上海早已沦陷……就连此前一些去库存有问题的城市也烧了起来，在朋友圈到处是排队购房的场面，一些中介甚至惊呼电话被打爆，25小时不关机！

杭州：1000人抢388套房源！

二月的最后一个周末，绿城地铁杨柳郡388套房源加推入市，认筹量超过了1400组。此时，正值楼市春节后的回暖期，杨柳郡的一把火将节后的杭州市场热度推向了至高点。

上午8:30，海外海国际会议中心4楼各个出入口几经瘫痪，现场被来买杨柳郡的购房者围得水泄不通。

面对1400多组的需求量，杭州杨柳郡本次加推的388套房源俨然严重供不应求。开盘现场，主持人和工作人员讲得最多的一句话就是“不要急”！

上海：裹着被子来排队！

路劲上海派在开盘前的半夜，就吸引了近百位购房者连夜排队，而队伍中居然还有朋友裹着被子来，让不少业内人士大呼“大意了”！

与此同时，上海各区的交易中心依旧延续着上周的火爆情形，但不同的是这次队伍已经排到了马路上……

来看看上海楼市有多火：

同时，上海周边的楼盘也借着这波行情火了起来，周末的人民广场，也成了开发商的战场，早上和中午都有看房班车，每车装满即走。这些车辆一天都要来回好几趟。

而自行驾车前往的市民在该楼盘附近2公里内甚至找不到空位停车。

有报道称，上海的房价去比年涨了30-50%， 联想到美国最近发布的移民政策， The newly created EB-5 Investor Assistance Desk, which launched on February 22, is part of NVC’s continuing efforts to improve customer service. Customers with questions related to an approved I-526 petition will soon be able to correspond with the National Visa Center (NVC) using a dedicated e-mail address: NVCeb5@state.gov. 由此得出结论：再这么一直涨下去的话，我们好像可以把全世界都买下来了！这不得不让人思考：红火楼市的背后房屋中介的发展！

近日，著名房地产中介机构链家上海公司卷入违规放贷风波，上海住建委正在展开调查之中！从2月24日起，链家叫停了所有金融产品，还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息。

一房两吃、套牢上下家

案例之一：2016年1月，上海市民庄先生计划给儿子买一套二手房作为婚房。庄先生通过链家门店，签订了房地产买卖居间协议，协商价格370万元，定金为80万元。庄先生交了定金，却无法交易。他被告知，出卖方在售房过程中，由于要购买另一套房子而向他人借了钱，庄先生所购房屋成为这笔借贷的抵押物。

神奇的是，借钱给卖房人的，正是上海链家的一个经纪人。而所有的这些情况，出卖方并没有事前通报购买方庄先生。出卖方是在2015年12月30日向上海链家借钱的，而经上海链家介绍将其房产卖给庄先生一事，则发生在今年。

案例之二：购房人黄先生也在不清楚房屋条件的情况下交了定金，之后才被链家告知该房屋除了贷款还有抵押。当时，黄先生硬着头皮签下了房屋购买合同，并交了剩余的近七成房款，共计280万元，也同意了合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。

黄先生把钱分两批转给了房东，第一批打到房东的账号之后，发现房东根本没有把这个钱用于解除抵押，而是挪做他用。这就造成了280万元无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。而链家方面则认为问题不大，贷款部的人员签订了三方协议，垫资110万元把这个交易继续进行下去。

此时，黄先生认为交易可以正常进行了，但紧接着，情况更糟了。黄先生发现，2015年11月2日、11月10日、12月10日，该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封，因为售卖方经营失败曾欠了相关银行1.5亿元信用贷款。

这时，链家又找到黄先生说，可以签一个三方协议，垫资给他，将这套房交易下去。黄先生：这个三方协议每个月的利息高达1.6%，年利息要超过20%，远远是高于了这个银行同档利率的四倍！

“现在的房价越来越贵，出售房屋有贷款是普遍现象。为了推动交易进行，链家在金融方面做了许多尝试。比如为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资金周转难题时，链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回，一般而言，链家也会将拟出售的房子先抵押，再放款给购房人。这就出现了拟出售房子既有贷款又有二次抵押的情况。”张先生说。

房价暴涨的商业模式

最近上海房价涨得有点猛，在一个群内的讨论，似乎道出了 上海房价暴涨背后的逻辑，请看讨论截图：

牛牛哥：

举个栗子：假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还要被银行捆绑。

这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。高价大房拥有者大部分有实业，而实业普遍日子紧，没现金流。年初信贷开闸，中央又下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标。皆大欢喜。最后让人想起美国的次贷危机；美国总统奥巴马再发7000亿的历史经验。一般看法都认为，这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，华尔街投机者钻制度的空子，弄虚作假，欺骗大众。这场危机的一个根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。

现有经济、金融环境下，理性的人都不会再“投资”房地产；而现实房产火爆的原因就是“套贷”。上海一天350套高价房成交就是这么来的。谁特么年都没过完就跑上海来“投资”房产啊？还不是赶上央行放水赶紧抢房贷指标。

路人甲：

这个对二手房好操作，对新房不好弄啊，开发商从哪弄那么多亲戚朋友人头买自己的房？

牛牛哥：

新物业一样操作啊。房主就是开发商嘛。
开发商更缺钱。

好几年前，上海的新房主要都包给中介了。
人头的技术问题，由链某家解决。

路人甲：

那么是上海的中介势力大了！
其他城市要学习。

牛牛哥：

说对了。原来中原之类的门面我看到好多都换成链某家的了。链某家在上海玩得最厉害。

他有大数据优势。既作裁判，又作运动员，还做黄牛。

路人甲：

向您学习，我的思维落后了。